Povinnosti ubytovatele na Airbnb
kompletní průvodce pro rok 2026

Živnost, domovní kniha, hlášení cizinců, místní poplatek i chystaná eTurista. Vše, co musí hostitel na Airbnb a Booking.com splnit — a jak to Hostivio udělá za vás.

Jaké povinnosti má ubytovatel na Airbnb?

Ubytovatel na Airbnb má v Česku čtyři hlavní povinnosti: vést evidenci hostů (domovní a evidenční knihu), hlásit zahraniční hosty cizinecké policii přes Ubyport do 3 pracovních dnů, vybírat a odvádět místní poplatek z pobytu a mít odpovídající živnostenské oprávnění pro ubytovací služby.

Krátkodobý pronájem přes Airbnb, Booking.com nebo e-chalupy se právně nepovažuje za nájem bytu, ale za ubytovací službu. To znamená, že se na vás vztahují stejné zákonné povinnosti jako na penzion nebo hotel — bez ohledu na to, zda pronajímáte jeden pokoj, nebo deset apartmánů. Platforma za vás žádnou z těchto povinností neplní: Airbnb neodvádí místní poplatek, nevede domovní knihu ani nehlásí hosty policii.

Živnost, nebo nájem? Kde je hranice

Nejčastější omyl hostitelů zní: „Jen pronajímám svůj byt, žádné podnikání to není.“ Právně ale rozhoduje charakter služby, ne vaše sebeoznačení. Soudy i finanční správa posuzují tři znaky:

• → Účel pobytu — host přijíždí na rekreaci či krátkou návštěvu, ne řešit bytovou potřebu.
• → Doba trvání — dny až týdny, opakovaně různí hosté.
• → Doprovodné služby — úklid, povlečení, ručníky, předání klíčů, komunikace s hosty.

Naplníte-li tyto znaky (typický Airbnb pronájem je naplňuje), poskytujete ubytovací službu — volnou živnost „Ubytovací služby“. Znamená to ohlášení živnosti, danění příjmů jako příjmů z podnikání (§7 zákona o daních z příjmů) a všechny ubytovatelské povinnosti popsané níže. Ty ostatně platí pro každého, kdo ubytovává za úplatu, i kdyby živnost teprve vyřizoval — zákon o pobytu cizinců definuje ubytovatele bez ohledu na živnostenské oprávnění.

Domovní kniha a evidence hostů

Jako hostitel vedete dvě evidence, které se z velké části překrývají — a proto se v praxi vedou společně:

• → Domovní kniha podle §101 zákona č. 326/1999 Sb. o pobytu cizinců — evidence zahraničních hostů, kontroluje ji cizinecká policie. Záznamy uchováváte 6 let.
• → Evidenční kniha podle §3g zákona č. 565/1990 Sb. o místních poplatcích — evidence všech hostů pro účely místního poplatku, kontroluje ji obecní úřad.

Do evidence patří jméno a příjmení, datum narození, adresa trvalého bydliště, číslo a druh dokladu, u cizinců státní občanství a účel pobytu, a data příjezdu a odjezdu. Forma je volná — papír i elektronika — ale záznamy musí být čitelné, chronologické a při kontrole dostupné. Kompletní rozbor povinných údajů, formátů i chyb najdete v našem průvodci domovní knihou.

Hlášení cizinců policii přes Ubyport

Každého zahraničního hosta (včetně občanů EU) musíte nahlásit cizinecké policii do 3 pracovních dnů od ubytování — to je vedle evidence druhá klíčová povinnost podle zákona o pobytu cizinců. U pražského apartmánu s mezinárodní klientelou to znamená hlásit prakticky každou rezervaci.

Hlášení se podává elektronicky přes Ubyport — webovou aplikaci cizinecké policie. Máte dvě cesty:

• 1. Ručně — přepsat údaje každého hosta do formuláře v aplikaci Ubyport. Funkční, ale pracné a náchylné k překlepům.
• 2. UNL souborem — nahrát dávkový soubor ve formátu, který policie předepisuje. Hostivio ho vygeneruje automaticky z dat z check-inu, takže hlášení zvládnete na pár kliknutí.

Podrobný postup, registraci do Ubyportu i formát UNL rozebíráme v průvodcích Ubyport a nahlašování cizinců.

Místní poplatek z pobytu

Pokud vaše obec zavedla místní poplatek z pobytu (zákon č. 565/1990 Sb.), máte tři navazující povinnosti:

• 1. Ohlásit se obci jako plátce — zpravidla do 15 dnů od zahájení ubytovací činnosti (lhůtu určuje vyhláška obce).
• 2. Vybírat poplatek od hostů — sazbu určuje obecní vyhláška, zákonný strop je 50 Kč za osobu a započatý den (den příjezdu se nepočítá). Praha, Brno i většina turistických obcí vybírají horní sazbu.
• 3. Odvádět a přiznávat obci — v termínech podle vyhlášky (měsíčně, čtvrtletně či ročně), s evidenční knihou jako podkladem.

Nezapomeňte na zákonná osvobození — poplatek neplatí mimo jiné osoby mladší 18 let, držitelé průkazu ZTP/P nebo osoby hospitalizované. Přesnou sazbu a orientační výpočet pro vaši obec si ověříte v naší kalkulačce místního poplatku, celou problematiku rozebírá průvodce turistickým poplatkem.

eTurista — co se na hostitele chystá

Ministerstvo pro místní rozvoj připravuje eTuristu — centrální registr ubytování, který má sjednotit domovní knihu, hlášení cizinců i podklady pro místní poplatek do jednoho státního systému. Cílí přitom výslovně i na krátkodobé pronájmy přes platformy: samotné platformy mají mít povinnost zveřejňovat registrační čísla nabídek, takže „neviditelný“ pronájem přestane být možný.

Legislativa se stále projednává a termín spuštění se opakovaně posouval — aktuální stav, co bude eTurista znamenat v praxi a jak se připravit, průběžně aktualizujeme v průvodci eTurista (a ve srovnání eTurista vs Ubyport). Pro hostitele je podstatné jedno: kdo už dnes vede evidenci elektronicky a strukturovaně, přejde na eTuristu bez bolesti. Hostivio přechod připravuje tak, aby se pro vás nezměnil žádný návyk.

Checklist povinností: termíny a pokuty

Souhrn všeho, co jako hostitel na Airbnb hlídáte — s termíny a sankcemi, které za porušení hrozí:

Uvedené sankce jsou horní hranice podle zákona; konkrétní výše závisí na závažnosti a součinnosti. Aktuální znění si ověřte na zák. č. 326/1999 Sb. a zák. č. 565/1990 Sb.

Jak Hostivio zvládne povinnosti za vás

Hostivio je postavené přesně na tuhle administrativu. Host vyplní online check-in před příjezdem — a z jednoho formuláře se splní evidence, hlášení i poplatek:

Související témata